Hypotheek met een BKR-registratie: hoeveel hypotheekruimte kost je lening?

Je hebt een huis op het oog, je inkomen is goed, maar de bank rekent je toch minder hypotheek voor dan je verwachtte. Vaak komt dat door iets waar je zelf niet meer aan denkt: een oude lening, een creditcard in een la of de rood-staan-limiet op je betaalrekening.

Vul hieronder in wat er bij het BKR op jouw naam staat. De check laat zien hoeveel hypotheek dat je kost, en wat je terugwint door limieten op te zeggen of een lening af te lossen.

Welke BKR-registraties tellen mee, en hoe zwaar?

Hypotheekverstrekkers rekenen niet met wat je werkelijk per maand aflost, maar met vaste rekenregels. Daardoor kan een kleine schuld zwaar wegen.

Een positieve registratie (je betaalt netjes) is geen probleem voor de acceptatie. Het kost je alleen leenruimte. Wat er precies bij het BKR staat en wat de codes betekenen, lees je in geld lenen met een BKR-registratie.

Ongebruikte limieten: de snelste manier om meer hypotheek te krijgen

Een doorlopend krediet dat je nooit gebruikt, een creditcard in de la of een rood-staan-limiet van €2.000: de bank rekent ermee alsof je de limiet volledig benut. Opzeggen kost niets en levert direct ruimte op.

Het kan enkele weken duren voordat de wijziging in het BKR staat. Vraag daarom altijd een schriftelijke bevestiging van de beëindiging: je hypotheekadviseur kan daarmee aantonen dat het krediet niet meer loopt, ook als het BKR nog niet is bijgewerkt. De registratie zelf blijft daarna nog 5 jaar zichtbaar, maar dan als beëindigd. Dat telt niet meer mee als maandlast.

Lening aflossen, oversluiten of laten lopen vóór je hypotheekaanvraag?

Omdat een persoonlijke lening meetelt voor 2% van het oorspronkelijke bedrag, maakt het voor de bank niet uit of je er nog €9.000 of €500 op hebt openstaan. Dat geeft opties.

Rekenvoorbeeld: een lening van oorspronkelijk €10.000, waarvan nog €3.000 openstaat.

Volledig aflossen levert het meest op. Maar je spaargeld heb je ook nodig voor de kosten koper: notaris, taxatie, advies en eventueel overdrachtsbelasting. Die kun je niet meefinancieren. Los dus alleen af met geld dat je daarna nog overhoudt.

Heb je dat geld niet, dan kan oversluiten naar een kleinere lening ter hoogte van het restant helpen. Let wel op: een klein leenbedrag heeft vaak een hogere rente, en een nieuwe lening vlak voor je aanvraag kan vragen oproepen. Bespreek het eerst met je hypotheekadviseur. Hoe oversluiten in zijn werk gaat, lees je in lening oversluiten.

Hypotheek met een negatieve BKR-codering: wat kan per code?

Bij een negatieve registratie gaat het niet meer alleen om leenruimte, maar om de vraag of je überhaupt geaccepteerd wordt. Dat hangt af van de code:

Een negatieve codering blijft tot 5 jaar na de einddatum van het krediet zichtbaar. Heb je nu een achterstand, dan is het belangrijkste wat je kunt doen: zo snel mogelijk aflossen of een regeling treffen, zodat er een H komt te staan. Hoe lang een codering blijft staan en wanneer verwijderen kan, lees je in BKR-registratie verwijderen.

Private lease, telefoon en studieschuld: de verborgen hypotheekverlagers

Private lease weegt het zwaarst. Het contract wordt bij het BKR geregistreerd voor het totale leasebedrag, en hypotheekverstrekkers rekenen met het volledige maandbedrag. Een leaseauto van €400 per maand kost je zo ongeveer €81.500 hypotheek. Overweeg je lease en wil je binnen een paar jaar een huis kopen? Lees dan eerst private lease en het BKR.

Een telefoon met toestelkrediet wordt bij het BKR geregistreerd als het toestel €250 of meer kost. Ook €20 per maand telt mee. Een sim-only abonnement met een los gekocht toestel heeft dat probleem niet.

Studieschuld staat niet bij het BKR, maar je moet hem wel opgeven. Sinds 2024 rekenen verstrekkers met je actuele maandaflossing in plaats van het oorspronkelijke bedrag. Verzwijg hem niet: krijg je later betalingsproblemen en blijkt dat je een studieschuld hebt verzwegen, dan kun je geen beroep meer doen op de Nationale Hypotheek Garantie.

Kopen op afbetaling, bijvoorbeeld een bank of keuken in termijnen vanaf €250, wordt ook geregistreerd en telt mee.

Stappenplan: 3 maanden vóór je hypotheekaanvraag

1. Vraag je BKR-overzicht op. Gratis via mijnkredietregistratie.nl. Kijk of er kredieten op staan die je vergeten was.
2. Vul de BKR-hypotheekcheck bovenaan deze pagina in. Dan zie je welke registratie je het meest kost.
3. Zeg ongebruikte limieten op en vraag een schriftelijke bevestiging.
4. Los kleine leningen af als je daarna nog genoeg spaargeld hebt voor de kosten koper.
5. Sluit niets nieuws af tot na de overdracht bij de notaris: geen lening, geen lease, geen telefoon met toestelkrediet.
6. Herstel openstaande achterstanden, zodat er een H bij je codering komt.
7. Verzamel je bewijzen: aflosbewijzen, beëindigingsbrieven en eventueel een verklaring bij je codering.
8. Laat pas daarna je maximale hypotheek berekenen, met de nieuwe situatie.

Veelgestelde vragen over een hypotheek met BKR-registratie

Kan ik een hypotheek krijgen met een BKR-registratie?

Ja. Met alleen positieve registraties is dat geen probleem; ze verlagen alleen je maximale hypotheek. Met een negatieve codering hangt het af van de code: na herstel (code H) is het bij de meeste verstrekkers weer mogelijk.

Hoeveel minder hypotheek krijg ik door een lening?

Een persoonlijke lening of doorlopend krediet telt mee voor 2% van het oorspronkelijke bedrag of de limiet per maand. Bij een hypotheekrente van ongeveer 4,2% kost elke €100 maandlast zo’n €20.000 hypotheek. Een lening van €10.000 kost je dus ongeveer €40.000.

Telt een creditcard mee voor mijn hypotheek?

Een creditcard met gespreide betaling telt mee voor 2% van de limiet per maand, ook als je hem niet gebruikt. Een creditcard die je elke maand volledig afbetaalt, staat niet bij het BKR en telt niet mee.

Moet ik mijn lening aflossen voordat ik een hypotheek aanvraag?

Het levert veel hypotheekruimte op, omdat de lening meetelt op basis van het oorspronkelijke bedrag. Los alleen af als je daarna nog genoeg spaargeld hebt voor de kosten koper.

Hoe lang blijft een BKR-registratie zichtbaar voor de hypotheekverstrekker?

Tot 5 jaar na de einddatum van het krediet. Een afgelost krediet telt dan niet meer mee als maandlast. Een negatieve codering blijft in die periode wel zichtbaar.

Telt private lease mee voor mijn hypotheek?

Ja, en zwaar: hypotheekverstrekkers rekenen met het volledige maandbedrag. Een lease van €400 per maand kan je ruim €80.000 hypotheek kosten.